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全国城市疫情动态监测与房地产企业、购房者策略建议
点击: ,时间:2020-02-20 15:25

??中房智库履行院长:柴铎

??中房智库特约研讨员、中心财经大学:韩孟杉 钟悦 杨蕾

??武汉疫情触动着每个人的心。近期,武汉发动全城大排查,确诊人数呈现突增,疫情运转抵达榜首个“分水岭”,逐渐转入“歼灭战”。到2月16日,除湖北以外全国其他区域新增确诊病例呈现12连降,呈现可喜态势。但对全国和各中心城市而言,跟着各职业连续复工,春运后返程人员增多,疫情防控进入困难的攻防战。跟着春暖花开,各方面资源出产和调集逐渐跟上,科学研讨敏捷跟进,咱们有理由信任,疫情防控不久将迎来总决战!

??此次疫情对全国各职业运转构成严重影响,特别是制造业和第三工业。对公共方针呼应的速度、精度、力度构成检测,是查验当地办理系统和办理才能的要害时期。疫情期间,全国房地产出售底子步入阻滞,开发商面临刚性本钱无法下降、融资支撑难以取得、出售回款底子中止的三方面困境,资金链正在接受较大压力。许多企业发动线上出售蓄客,也在热切期盼线下出售逐渐发动。

??为最大极限削减丢失,保证经济社会平稳运转,中心和各地敏捷施行宽松的财务、货币方针,对受疫情影响较大的职业给予特别支撑。一起,提出“各地应根据疫情防控需求,优先保证国计民生重要职业赶快康复出产,有序和谐其他职业复工、复产”。2月12日,习近平总书记指出“非疫情防控要点区域要以施行分区分级精准防控为抓手,统筹疫情防控与经济社会秩序康复。要依照科学防治、精准施策准则,以县域为单元,确认不同县域危险等级,分区分级拟定差异化防控战略。”

??鉴于此,咱们以地级市为点评单元,用国家卫健委发布的全天疫情数据制造疫情底图,分类预估全国城市疫情“局势趋紧”或“梯次免除”的动态,为各地政府和企业决议计划、合理安排复工复产供给参阅,也借此辅导房地产企业为发动线下出售提早做好预备。

??1.全国疫情空间散布

??到2月16日22时,全国已确诊新式病毒肺炎患者68594例,疑似8228例,罹难同胞1667例(含6名医护人员),治好9706例。其间,湖北省累计确诊患者56249例(武汉39462例),现有疑似病例1596例(武汉1233例),治好5623例(武汉2519例)。

??现在,全国各城市疫情以湖北为中心的圈层散布态势显着,而浙、粤、京、沪则是远间隔爆发点,疫情传达呈现出“依照地舆间隔圈层分散+要点中心城市跳动添加”的态势。经济活动越频频、人口越稠密、迁徙越多的东南滨海中心城市和各省会城市逐渐复工后的危险仍未免除,或许成为第二梯次疫情高发区,需分外加以警觉。

根据地级市规范的疫情演化趋势剖析图

??2.本周各地级市(区)疫情运转监测剖析

本周各地级市(区)疫情运转监测剖析

2月10日至16日各地级市(直辖市区)新增治好人数分级图?

??(1)确诊人数添加较快的城市(直辖市、区)

??到现在,确诊人数超越城市(直辖市、区)100的已有68个。2月10日至16日,新增确诊人数、新增确诊人数添加率排名前60城市(直辖市、区)见表1、表2。除湖北省外,黑龙江、河北、贵州、江苏、天津的多个市(区)确诊人数添加较快,近期全面复工复产或许不具备条件,或需求点考虑医用防护物资供给状况慎重策划。曩昔1周,有伊春、杨凌、吐鲁番3个城市(直辖市、区)新呈现确诊病例,各新呈现1例、1例、2例。

2月10日至16日新增确诊人数最高的60个城市(区)

2月10日至16日确诊人数添加率较高的60个城市(区)

??(2)湖北省外治好人数添加较快城市

??到现在,新增治好率人数排名前60的城市如表3,可进一步扩展战果、推行经历。

2月10日至16日全国地级市新增治好人数前60

??(3)近一周无确诊病例的城市(直辖市、区)

??2月10日至16日,表4中的143个城市确诊人数无添加,局势可喜。这一方针或许作为各企业发动复工复产预备、房企发动线下出售和工程开工预备的信号,详细定论仍有待调查。

2月10日至16日全国无确诊人数添加的地级市(直辖市、区)

??3.疫情继续期间房企应有的“四类心态”与“五类举动”

??以下内容来自于近期受邀参加几个线上会议的考虑收拾。

??(1)疫情期间,房企应做四方面理念和心态调整

??榜首是“东边不亮西边亮”。此次疫情袭来,全国几乎在一起发动疫情防控;但疫情完毕不会是“一刀切”,而会在全国梯次免除。咱们对此次疫情关于房地产职业的研判是:近期企业分解加重(资金链严重导致破产、并购增多);全年板块分解加重(商业、工业地产,特别是一些主题地产如文旅康养项目遭到冲击更为严重,住所相对有刚需托底,且有“抄底”预期唆使);而对城市分解的影响具有不确认性(三四线城市经济开放程度低于一二线城市,外来人口少,反而或许提早完毕疫情,发动经济出产;详细有待调查)。企业应要点注重全国布局城市的疫情动态。这也是本研讨的含义地点。

??第二是“构建命运一起体”。包含对外与上下游相关职业,对内与企业职工,联合生意同伴、一起创业者共克时艰。

??第三是“自知之明。我国房企稀有万家,远超其他发达国家(一般只需几千家)。而职业会集度极高,百强房企完成了全国90%以上的开发量,其他几万家占比仅为个位数。跟着职业开展老练,优胜劣汰是必定的进程。疫情虽为突发系统性危险,其影响是短期的;但放眼长时刻,这次疫情也是对职业的挑选进程。企业应调整心态,正确认识职业开展阶段,及时止损。

??第四是“会哭的孩子有奶吃”。房地产职业应活跃发声,争夺方针扶持,协助职业共渡难关。

??(2)疫情继续期间,主张房企做好下列5方面作业:

??①尽全部尽力保证现金流,应对偿债顶峰,安稳中心人力资源,保证企业生计

??将坚持现金流作为榜首要务,开源节流,削减全部不用要的开销。关于的确难以坚持的项目,应调整心态、及时止损,与大型房企协作开发或出售项目。在此期间,应加强对职工的人文关心和心思引导,联合企业全员共克时艰,特别要注意坚持中心团队人员安稳性。

??②线上线下深度交融,运用新技术加速线上蓄客,树立客户黏性,亲近注重城市疫情动态,提早做好出售冲刺预备

??房企可测验将此次疫情作为线上出售“试验田”,与互联网途径协作寻求精准营销投进,加大线上出售途径的推行力度,经过自有途径、APP、微信大众号小程序、进驻电商途径等多种形式,在线上继续更新和晋级项目资讯、户型、图片、各类音频视频,树立出售社群,开发VR看房等功能,为客户供给提早看房选房体会。凭借上述方法蓄客、树立客户黏性,为疫情完毕后出售冲刺做好预备。

??③量力而行提高企业形象、为疫情往后出售做好言论衬托

??面临疫情,我国房企展现出极强的社会责任心,做出巨大献身,自觉封闭售楼处。为驰援武汉,到2月14日,据我国房地产报计算,全国共有190家触及房地产的企业对新式冠状病毒疫情区进行了捐款,累计金额超越25.67亿元。疫情面前,有条件房企的善举凭借媒体宣扬,比传统广告投入更能提高社会形象,关于企业争夺方针支撑、未来运营出售都将发日子跃效果。

??④提早布局绿色健康、安全新概念地产,自动习惯城市居民新需求

??本次疫情将再次从头界说城镇居民对城市安全、寓居环境质量、配套软硬件设备条件的需求。疫情使人们对小区健康规范注重程度空前上升,对小区景象、楼盘容积率、户型规划、配套日子保证设备的需求将更高。主打绿色、健康、生态、安全概念的“新健康住所”或许成为新的卖点和风口。在此方面,一些房企走在前列,如金茂的健康科技住所、远洋的WELL系统认证住所等。一起,疫情危机也提高了居民对寓居社区物业办理服务水平、社群凝聚力的注重程度,是物业办理企业赢得口碑、树立客户黏性、接受检测的要害期。

??⑤修炼内功,调整战略,重塑企业结构、提高企业运营功率

??疫情使得快节奏的房企作业可贵放缓,让每个企业有机遇暂缓冲击的脚步,回顾总结经历教训,调整运营战略,对未来运营布局和要点进行及时优化,对企业内部运营办理进行反思和改进,调整部分和人员设置,为疫情往后的冲刺积储力气、保存体能。

??4.疫情对房价运转的影响与购房者买房决议计划的开端剖析

??本次疫情对房价的影响较杂乱。由于不同城市房地产商场的本底条件不同,且疫情对不同城市影响时刻不同很大,将在不同城市将梯次免除(一二线城市人口流动多,影响时刻反而较长),房价开展态势需求独自剖析。但咱们以为,了解现阶段我国城市房价的运转规则,可对不同城市房价走势进行大致预判。咱们无妨先来考虑三个问题:

??榜首,为何有人以为疫情往后房价会上涨? 

??持此观念的人大多数有两类论据:榜首类是2003年“非典”期间的房价走势。2003年SARS疫情期间,开发商、中介机构各项活动纷繁撤销,看房者显着削减。但2003年楼市正处于快速扩张的起步期,4月份全国商品房出售额仍同比添加46.6%。在“抄底”心思效果下,SARS疫情重灾区山西省的商品房出售面积和金额同比别离添加146.5%、253%,天津市房子成交面积和金额同比别离添加31.3%、30.9%。2003年一季度和二季度房地工业添加值均坚持10%以上的添加。同年8月,房地工业被确立为“国民经济支柱工业”。但本次疫情与“非典”期间比较,在微观经济环境、房地产职业本身开展周期、调控方针、住所供需矛盾、房价既有水平以及人口和准则盈利状况、国际环境等方面不同巨大,无法直接比较,重现2003年后高速扩张的光辉几无或许,房价走势也不能简略比较。

??第二类论据是以为由于疫情对经济构成压力,会导致各地调控方针放松,然后引发房价上涨,咱们最终再谈这个问题。

??第二,为何有人在这段时刻开端策划买房?

??首要逻辑是以为本次疫情使得商场供需双方方位反转。土地的有限性决议了住所的供给量有限且供给价格弹性较小,在城乡二元土地准则、土地用处控制准则、土地有偿运用准则框架下,我国树立了政府独占的土地储备出让准则,提高了土地的稀缺性。商品房供给方占有资源和信息优势,而需求方尽管为持币方且人数很多,但无法交流洽谈、且个体差异较大。因而,商品房供方能够提高价格占有顾客剩下,打听需求方付出才能和志愿的鸿沟;购房者则一直在房价商洽中处于弱势方位。本次疫情期间,新房和二手房出售均底子处于冻住状况。关于新房,由于开发商急于蓄客,取得少数定金回款或预备疫情往后冲刺,而购房者“持币待购”,议价才能的确有所提高。但关于二手房,由于房子价值量巨大、具有运用价值(租借、自住、贮藏、出借)且归于耐用品,房价存在“黏性”,即假如房主并非急需用钱,在疫情期间甘愿等候也很少乐意自动、大幅降价。

??第三,疫情往后房价会不会暴升?

??这需求回归到实质,房价上涨的底子动力是什么——供给和需求。任何事情、调控方针对房价的影响都需复原到对供给和需求的影响剖析。

??首要,从长时刻来看。一方面,2019年国家计算局数据显现,全国住所出资97071亿元,较2018年添加13.9%;住所竣工面积68011万平方米,添加3.0%;住所新开工面积167463万平方米,添加9.2%。可是,2019年度全国房地产开发土地置办面积为25822万平方米,下滑降11.4%;商品房待售面积为49821万平方米,下滑4.9%。本次疫情期间,商品房建造工程罢工,无疑将延伸开发周期,推延住所供给,乃至或许导致工程中止(如呈现开发商破产)。上述两方面要素或许使得未来必定时期新建商品房供给量下降,但关于二手住所供给量则影响不大。另一方面,尽管短期疫情或许对居民工作和收入构成必定影响,但从长时刻看,疫情并不会导致购房需求、特别是刚需阶级消失。上述两方面效果为中长时刻中房价上行埋下了伏笔。

??其次,从近期看。疫情往后短时期房价是否会暴升取决于存量供需的状况。在供给端,首要要看等候出售的存量供给状况,短短几个月的疫情并不会对新房、二手房的总存量供给构成太大影响。在需求端,疫情会导致近期刚性购房需求(特别是真实的榜首套房购房者)沉积、累积,在疫情往后或许会集开释;且在“或许抄底”心思效果下,改进性(无借款记载的换房者)、乃至出资性需求(未运用购房资历的购房者)也存在出场志愿。因而,只需疫情对工作和居民收入的不呈现大范围的严重影响,疫情完毕后商品房出售量呈现短期反弹是必定的,在供给量不变的状况下,房价的确或许企稳上升。

??真实的问题是,刚需和改进性需求是否应赶忙抢先购房?出资性需求真能如愿么?要害在于房价上行是否支撑度住、会不会暴升?——这个支撑取决于多少需求会被激活。现在,全国城市住所供需矛盾无法与2003年比较,在限购、限贷方针下,只是依托刚性需求和少数出资、改进性需求的“增量”,很难构成房价“暴升”的支撑条件。

??那怎样会导致需求暴升?答案只需一个,那就是调控方针的放松。假如限购、限贷方针(如调整确定首套房的规范)能够铺开,存量需求将被开释,其间包含了大多数改进性需求、出资性需求。抛开是否合理,这部分需求恰是现在购买才能最强的购房者,将对房价上升供给强有力的支撑。可见,剖析疫情后房价走势,还得回归到疫情后的方针走势来看。

??那么,什么样的城市存在放松调控方针的或许性?近年,我国房地产调控依照“不把房地产当作短期经济影响手法”和“房住不炒”的定调,选用长短期结合的思路,短期归纳限购、限贷、限售、限价、限商等手法按捺房价快速上涨,长时刻则归纳不动产一致挂号、土地准则变革、房地产税变革和开展住所租借商场构建长效调控机制。2019年由于微观经济运转的内外部压力增大,我国提出“六稳”的方针(咱们以为,这一方针是2020年完成全面建成小康社会的要害,是优先于房地产调控方针的)。在减税降费和推进经济、保证民生开销添加的两方面一起压力效果下,许多城市财务收支压力骤增,此次疫情无疑将加重当地政府财务压力。

??2019年底,中心经济作业会议提出房地产调控全面落实“因城施策。”由于房地产相关职业很多、工作量和税收奉献巨大,特别是土地收入依然是当地财务收入的首要来历,为推进经济添加,疫情完毕后,不扫除一些城市开释“因城施策”生机,对房地产调控方针施行调整。而判别城市是否会放松调控,能够以城市土地财务收入的依赖度作为参阅。咱们收拾了近年全国城市土地财务依赖度(国有土地运用权出让收入/(一般公共预算收入+政府性基金收入)如表5,读者能够参阅本身城市状况考虑。

2016-2018年首要城市土地财务依赖度

??对购房者的开端主张:

??(1)从整体供需态势来看,近年我国城市房价具有支撑动力,疫情并不是构成大幅度、大范围房价跌落的直接原因,房价运转仍是得回归到城市房地产商场底子面加以剖析。

??(2)关于刚性需求,包含具有首套房购房资历的其他意图需求。购买新房,能够凭借房企线上优惠促销打“时刻差”,在疫情期间预定。而二手房商场由于疫情影响尚在冰冻期,疫情期间可优先做好线上地段规划、和房源调研。

??(3)除一二线热门城市外,其他城市的改进性和出资性需求,若非首套住所、需求换房,应亲近注重本市疫情运转(如前所述,全国其他区域的中小城市反而或许提早完毕疫情),结合各自城市特色决议本身现有住所出售和置办新房的机遇,不要急于卖房。但房子是否具有出资价值还需求回归到城市底子面剖析,不行贪心、轻率出场。

??(4)关于一线和热门二线城市,在“房住不炒”的主基调下,由于遭到要点注重,且经济结构更为多样、经济开展动力相对微弱,财务压力相对平缓。即使受疫情影响,大规模放松调控的或许性依然不大。由于没有新的需求开释,尽管疫情完毕后短期累积需求的开释或许导致出售升温、房价上行,但并没有继续、微弱的支撑动力。即使呈现短期非理性上升,仍或许调控收紧,或许存在回落危险。除刚需外的各类需求可不用急于出场。

??5.近期大型房企线上营销、降价促销的影响剖析

??首要,有必要必定,此次恒大的优惠力度的确比以往大,是有诚心的。

??榜首,降价促销存在“边沿效能递减”,谁乐意放榜首枪必定最获益、最简单树立客户黏性,疫情期间预售蓄客,疫情完毕了立刻转化冲刺成绩,而后续跟进的企业效能就会逐渐下降,恒大此举很有气魄和决计,展现出恒大的企业实力。

??第二,恒大的全民促销战略,定位人群(年龄段)是精准的(有参加转发志愿、而且本身也有购买才能),也仿效了传统互联网企业的营销、品牌投进战略,是一次房企营销转型的试验,值得注重。

??第三,从金融视点看,恒大相当于使用已有途径(恒房通)出售了一种带有对赌成分的理财产品,类似于把自己的财物证券化后公募出售,合法取得融资。不管房价涨跌,都能保证企业在疫情期间的安稳运转。

??第四,恒大这次举动或许引发连锁反应,比拼企业实力(谁的本钱更低)。但由于房地产具有方位固定性、不行代替性的特征,购房者也会考虑区位,一家企业并不能把一切需求全靠拢曩昔,其他企业不用过分忧虑,非要到达相同的降价力度。

??第五,大型房企假如使用本钱优势、加上已有线上途径(实质是金融途径)营销,将对职业其他企业发生影响,这是疫情后其他企业应该学习的经历。

??第六,从长时刻来看,商场供需格式没有改动,卖房也不会价格战。房价的运转仍是要看总供需。就像口罩,某商家忽然推出一元一个的口罩,他的货立刻会卖完,但由于多数人抢不到,其他卖35块钱的照样求过于供,由于总需求远大于总供给。

??此次疫情往后,总供给还在那里,总需求不会消失(除非疫情真的对人口,工作,收入构成了大影响),开发商没有自动降价的动力。因而,疫情对房价的影响是暂时的,还得回到城市底子面的总供给和需求剖析,“疫情是暂时的,住所需求则是永久的”。

??关于之前已经有购房志愿的刚需阶级,这次降价促销无疑是一次好的机遇。




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