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重磅解读,4亿人28万亿的房贷怎么算?
点击: ,时间:2019-12-31 07:37

作者|大华 来历|深楼市(ID:ShenLoushi)

在我国,大约有4亿人担负了28万亿的房贷。

12月28日, 这4亿人总算迎来了历史性的一刻:

央行布告:针对这28万亿的存量房贷,借款利率由本来的基准利率改为最新的LPR利率。

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咦?LPR利率替代本来的基准利率,这个不是现已在10月8日就现已开端履行了吗?

没错,但那一次针对的是“新增借款”,便是10月8日之前的房贷利率,这一次,针对的是“存量借款”,便是10月8日之后的房贷利率。

而我在11月的文章《百万借款,月供只少30块,但我仍然很高兴》中总结到,最新的LPR利率现已低于本来的基准利率,未来很长一段时刻,LPR利率还会持续下降。央行这一次的清晰,意味着这4亿人未来的月供,减轻的可不只是只要“30块”那么简略。

详细原因,我就不再负担,我们可以参阅上面的文章链接。今日的要点的是,以LPR利率为准的存量房贷,详细该怎样算?

事实上,早在8月25日央行发布LPR变革布告时,就现已有不少读者留言我这个问题了。

由于在8月25日布告中,央行规矩:10月8日之前的存量借款,仍依照原合同履行。但没有给出进一步的阐明。

我问了许多银行专业人士,他们表明也一头雾水。

原因在于:曩昔房贷利率是由基准利率+上下浮点数组成,而这个基准利率不是原封不动的,央行是会不定期有所调整的,所以,10月8日之前的房贷利率本质上是起浮利率。

而现在改为LPR利率,本来的央行基准利率怎样办,是持续参阅仍是中止参阅?

假如持续参阅,下一次基准利率什么时分发布?利率是比LPR利率低仍是高?

假如中止参阅,那10月8日之前的房贷利率是不是就变成固定利率了?

这些问题,在央行没正式表态之前,谁都没有一个清晰的答案。

所以,这一次,央行一反8月份的情绪,不再眷恋基准利率,清晰“存量借款”利率改为最新的LPR利率。

以下是央行今日的布告原文截图:

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我信任,大部分人是不看懂央行在讲什么的,而要害点就在于央行布告的第二、三、四、五点,我就用大白话给我们逐个解说:

1、第二点比较好了解,便是规矩LPR利率替代基准利率的时刻点。

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从2020年3月1日开端,你借款的银行就会“上门找你喝茶”,告诉你本来的房贷利率改为以LPR为准,这个动作什么时分完结呢?央行给了个截止日期,便是2020年8月31日。

假如你不同意这么改怎样办?央行给了你一个挑选,便是约好固定利率(详细怎样约好我将在后边再说),而且,你只要一次挑选权。一旦确认转为LPR利率或许固定利率,今后都不能再转化回去。

2、再来看第三点,这就到了最重要的一部分了,这部分讲的便是你房贷利率详细怎样算的问题了。

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首要,你的房贷利率=LPR利率+上下浮点,LPR利率你不能动,上下浮点却是可以动,详细可以和银行去谈。那这个上下浮点详细怎样算?

在今日的央行答复记者疑问的布告中,央行就很交心的举了一个比如:

若某笔商业性个人住房借款原合同期限20年,剩下期限为8年,原合同约好的利率为5年期以上借款基准利率上浮10%,现履行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。假如假贷两边确认在2020年3月30日转化定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点起伏应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,履行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在尔后的第一个重定价日,即2021年1月1日,依照从头约好的重定价规矩,履行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,尔后每年以此类推。

我们这下看理解了吧,虽然你可以与银行商议详细的利率上浮点数,但上浮点数=原房贷利率-最新的LPR利率。

这就意味,2020年,假如你确认转化LPR利率,那么终究的利率仍是和之前的相同;而从2021年开端,就要看往后的LPR利率改变了,由于上浮点数一旦确认就不能再变,变得只要LPR利率。

而我前面就说了,未来LPR利率还会持续下降,所以说,2021年之后的房贷利率大概率仍是往下走的。这便是这次方针对购房者最大的利好。

3、最终来看第四、第五点,讲的便是对第二、第三点的弥补。

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曾经房贷利率改变是这样的:每年的1月1日,依据前一年最终一次利率改变的成果,来确认接下来一年的利率。现在央行把这个时刻点下放给银行和客户,详细参照哪个时刻点确认利率,由银行和客户详细商议,但规矩房贷利率最短只能一年一变。

还记得我在第二点说到的固定利率吗?假如你不想挑选LPR利率,而是挑选固定利率,那么利率就以原合同最近一次利率的为准。但别忘了,一旦履行固定利率,今后是换不回来的。

最终落实到个人,利率改换,究竟该怎样和银行谈?

我的主张是:

首要,千万不要选固定利率。我前面一向着重,未来LPR利率长时刻下降是大概率,现在选固定利率,不光享受不了未来的低利率,还失去了唯逐个次调整利率的时机。

其次,最好挑选利率一年一变,时刻越长越不有利。这是由于房贷利率首要受LPR利率影响,而LPR利率每个月改变一次,挑选时刻最短的一年一变,可以最大极限的盯梢LPR利率下降趋势。

最终,最好挑选1月1日作为从头定价日,也便是利率改变时刻点。首要考虑到银行金融体系的特性决议的,简直每到年末,钱银流动性都会有所下降,这时分央行都会大概率开释流动性,经过降准降息等各种方式。

那么1月1日参阅的LPR利率,正是12月的LPR利率,大概率也会下调。而且,1月1日是许多金融业务结算的时刻点,选在这个时分,不管是实惠性仍是快捷性,都是最好的时刻点。

编者按:本文转载自微信大众号:深楼市(ID:ShenLoushi),作者:大华

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