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上海,最会调控房价的城市
点击: ,时间:2019-06-27 08:26

最近几个月,楼市里比较热闹的是几个二线城市。拍地 王,涨房价,时不时再来个限购升级的传言,吸足了眼球。

我这两天翻了一下数据,发现就在大家忙着炒作热点的时候,ag88.com环亚娱乐上海一点一点地夯实房价,成交量也在上来,楼市走地很稳。

如果有人把大城市楼市做个横向比较的话,他会看到上海才是闷声发大财的那个:

原来卖房子是可以不用涨房价的,让人来买房也是可以不用放松限购和户口的。

这么多年,我在楼市里学到的一条经验就是,没有消息就是最好的消息,顺其自然才是最好的结果。上海又用堪称经典的楼市调控给大家上了一课。

今天就和大家聊聊我观察到的细节。

01

对于每个城市的领导而言,最希望看到的是成交量大涨,并且房价平稳。

因为有了房产成交量就有经济增长,然后什么都有了。可是成交量的拉升,往往伴随着房价的上涨,涨房价才能去库存。然而在当下这个环境下,房价是不能涨的。绕了一圈回来,会发现房价和成交量就是个死结。

不过凡事都有例外。

上海在不知不觉中进入了楼市调控的最 佳状态。

3月份二手房成交2.6万套,4月份成交大概在2万套左右。这已经是连续第二个月,上海处于楼市成交量牛熊分界线的上方。

另一边,上海的房价真没有涨。

我看到的不管新房还是二手房的热点项目,房价都是平稳的。

唯一有些小变化的是,二手房议价空间在缩小。去年我们工作室帮粉丝买房,600万的房子大概能谈下来30万,现在只能砍掉10万。二手房东的心态的确在变好。

但房东还是诚意卖的,都愿意让价,他们也知道不让价是不太可能卖掉的。

经过了2018年的全面静淡,再到今年成交量大幅增长,量变基本没有引起太大的价变,上海楼市成功经受住了考验。

不出大的意外的话,接下来的一年,上海房价整体不会大涨,热点楼盘会有小涨,就保持这样温和向上的状态。

楼市五年一个周期,今年是少有的钱比较便宜,房价还过得去,成交量很好的年头。对长线看好上海的人来说,当下就是最好的买房时机。

02

那上海是怎么做到成交量上来之后房价不涨的呢?

答案在于新房的定价。

给大家看一张图,来自于小胖看房,是过去一段时间上海各个项目的开盘价。

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不知道大家看完有没有发现,上海的新房虽然单价一点也不便宜,最贵的内环内卖到12万+。

但其实定价是很合理的。

为什么我敢这么说,是因为如果你比较下周边二手房,就会发现上海新房定价很公道。

上海新房拿预售证的时候也有限价,但做的还是比较市场化的,不会往死里压。这两年几乎没看到过新房、二手房价格倒挂,也很少有摇号抢房和日光盘。

当下上海的市场,新房项目开盘价都掌握在周边二手房价格的1.1倍左右,如果项目有品牌或者品质过硬的话,大概在1.2倍左右。

这个定价策略很讨巧,新房操盘手心里早就想好了:

你如果不去买他家新房,去周边买二手房的话,二手房价,加上额外的税费和中介费合计差不多10%,就是新房的价格,那大部分人会选择房龄更新的新房。

不得不说,这个心态很鸡贼。不过这招效果还不错,成交量放大证明了大部分人还是会买单的。

事实上,除非是像我们团队这样没事就会去看房200套,到处布局御用中介找二手折扣笋盘,否则一般人如果按市场价买二手房,是占不到什么便宜的。

好,理清楚这个事实之后,当我们把这个价格体系反过来看,逻辑也是同样清晰:

只要新房不涨价,二手房是涨不起来的。

我以前说过,一个板块在售新房项目的最 低价格,就是周边二手房价的天花板。

如果大家熟悉过去几轮大涨的轮动,就会知道房价的上涨,从来都是地 王拉新房,新房拉着二手房轮动的。二手房没有标杆效应,是做不了领头羊的。

现在一个个新房项目不高的市场定价,完全封死了二手房的上涨空间。

03

那问题又来了,新房定价不高,难道房企不想赚钱吗?

我起初也纳闷,不过等我打开土地拍卖明细数据之后,才发现自己完全是想多了。

就算房企按照现在的定价卖新房,房企也没少赚好嘛。

拿一个待开盘的项目举例子。

我很少在文章里给大家说具体项目,这次照例不是推荐,只是想给大家梳理下逻辑。

这个项目是招商虹桥华府,在上海大虹桥17号线徐盈路地铁站旁边。下面是位置图,大家注意红框的地方就是了。

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之前就有很多朋友来问这个项目能不能买。因为定价没出来,我还真不好评价。不过按照之前位置更好的中核锦悦府不到5.8万备案价来看,招商的定价应该也不会超过这个数。参考对面天空之城5.8万快卖光的情况来看,只要产品不掉链子的话,招商也不会卖的太差。

之所以要把招商虹桥华府单独拿出来点评,是因为这个项目是招商2018年下半年用3.3万拿的地。同一天,万科也在旁边用一样的价格拿地。下图是我整理的土拍情况。


3.3万楼板价,房企卖5.5万就差不多保本了。招商这样的大房企,成本控制做得好一点的话,卖5.8万单价,利润会更多。

我认为这是一个里程碑式的项目,不是因为它有多好卖,这不是我关心的。

我关心的是,这个项目的接近开盘意味着:

2018年下半年,房企在上海拿的低价土地,陆陆续续开始上市了。

以后,新房能用不高的开盘价,让房企赚到足够多的规模和利润。

上海的房企再也没有推高房价和地价的冲动,至少在当下大环境是没必要去冒险尝试的。

04

好,聊到这里,大家会发现,楼市里各个主体之间悄悄地形成一种默契,构成了市场的完美闭环。

房企愿意用中低价卖房,赚到该赚的钱。

买房人,特别是刚需客入场接盘,房价底部被彻底夯实。

政府克制自己的卖地冲动,土拍溢价率不高。

整个上海楼市就这样实现了微妙的平衡,成交量放大,房价却没有涨。

这不就是每个城市都想要的调控目标么,为什么上海能够做到。

我想说,之所以大家那么和谐,本质原因是政府把卖地利润让利给房企和买房人,没有刻意追求高地价。

只有土拍价格平稳,才能稳住房价。而稳住土拍价格是要一点底气的。

刚好上海在这方面还是有点实力。

看下图土地财政依赖度榜单,和南京、杭州、合肥比起来,上海排名真靠后,你甚至要往下拉好久才能看到,有点不太习惯。

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上海现在的主业,是金融、互联网、先进制造业、航运。当然房地产也贡献了不少,但算不上绝对支柱产业。

这个从房企规模上来看就知道,虽然总部搬到上海的房企不少,但上海本土拿得出手的房企只有绿地一家,在全国也算不上顶 尖。

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上海就是这样,它是国内最大的房地产市场,却不依赖于房地产。

因为上海很清楚,大城市的房价更应该从容地上涨,而不是饮鸩止渴式地疯狂拉升。

我自己在上海买房的感觉也是这样。上海的房价涨多跌少,经常横盘。比起二线城市暴涨暴跌,我更喜欢上海这样比较稳、确定性高的城市。

站在更大的历史观来看当下,这种级别房产大牛市,对每个人来说,一生也只能遇到一次。所以我更希望它慢慢走完,给我们足够的时间多买一些。

05

那我们再来看看上海是如何调控地价的。

第一是地票制度。

上海的房企拿地是要评分的,分数达标才能入围竞价。特别要说明的是,如果今年房企已拿地,则这一年房企再拿地时分数会大幅降低。这么一来,会让参与竞价的房企数目有限,而且拿地时会很谨慎。

还有就是在拍地前的窗口指导限价。

上海会明确告诉房企,某块地未来拿预售证的房价区间。提前打好招呼,房企就知道未来的售价,会测算好成本和利润,在拍地的时候也就不会乱来了。

参考楼市问号山丘老师的说法,有了这两大制度的保证,在苏州、杭州等城市地价疯涨时,上海才有了相对平稳的地价。

其实土地操盘方法并不难,关键还是前面说的上海土地财政有这个实力。

当下这个局面,也是上海多年之前就开始酝酿的结果。大家现在都能看到了土拍的从容,却看不到伴随结构转型带来的人口增长放缓、GDP增速下滑阵痛。

好在,都挺过来了。

06

最后不得不提的是,上海房价的稳还在于拥有一批成熟的买房客户。

我每周线下茶话会都可以见到很多上海买房的朋友。

我有注意到,上海买房人这个群体非常理性。

即便在去年楼市最差的时候,也没人去说房价会暴跌。这几个月楼市回暖,人心思动,但大部分人也没觉得房价会暴涨。

上海人之前一直被人说成高冷,但在这个城市待久了,你会发现大家其实是刻意地把情绪和理智隔离开。

这个城市对任何事情都会保持不咸不淡的尺度感。

表面看来,上海人很开放,其实骨子里很保守,始终在规则里面奋斗,不会有太多超预期的想法。

所以我接触到的朋友,不管有没有钱,都想通过自己的努力去买一套房子。

大家都在思考如何克服当下高房价的困难,而不是宣泄房价为什么那么高。

他们会去创业赚钱,会从老家卖房凑钱,再不济问银行多借一点。

尊重规则,相信市场,从不抱怨,这是刻在上海买房人身上的注脚。

我有的时候会想,为什么上海的人买房那么稳。

和大家伙聊多了,才慢慢明白,上海从2000年房改以来,经历过不下三轮的房价调控,既看到过一年房价翻倍的行情,也见识过金融危机房价回撤一、二成。

上海人对这个城市的房价运行还是有些见解的,再大的场面他们都见过。

他们知道,房价就是一个城市的股票。这么一座国际化大都市,对得起这个高房价。

我自己也在这个城市从小到大生活了30多年。

最近几年,因为工作缘故,也近距离观察过其他很多大城市的操盘,不得不说这些城市真的很会运作楼市,政策灵活,房价涨跌全在掌握。

但如果说起把握房价张弛有度的节奏感,上海是最好的。

就像这个城市的人一样,上海始终保持着克制,理性,建设性。

这个城市的信条是:

与其说那么多,不如多做一些。

只有让人相信自己能在这里变得更好,大家才敢把自己的命运敢押注到这个城市上。

END




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