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比起多买一套房,今年更重要的是“现金为王”
点击: ,时间:2019-01-17 08:15

买房赚钱,这在中国是小孩子都知道的事儿。问题是,“众所周知”并不等于“天经地义”,房地产在中国快速增长,是天时地利人和合力的结果,并非永久的。

城镇化、货币增发、文化意识、历史遗留问题……诸多方面决定了,国内的房子一度成了香饽饽。随着经济不断发展,人们的认知也在改变,促成房地产高速发展的红利也在改变。其中,很重要的一点——货币量,可能在今年会有一个大变化,继而影响房价的预期。

环亚娱乐登录通缩或加重,楼市的红利可能消失

买房赚钱?除非是专业的操盘手,仔细算算,买房也就是跑赢通胀,盈利有限。反过来说,也正因为通胀,货币量增加,才造就了房价高速上涨的可能。两者互为因果,本质上是对没有进行相应资产配置的人的财富的再分配。

可控的通胀,是有利于经济发展的。所以从宏观角度看,经济环境通胀,是好事;即便是有失控的苗头,在中央银行的干预下,加一加息、紧一紧银根,很容易回归正轨。

相反,如果是通缩,就不那么好办了。

从最新的CPI、PPI来看,双双进入下行通道。

而且,12月官方的制造业指数跌破50%的荣枯线,创34个月新低。其中,新增出口订单指标也在下探,这意味着宏观上看,通缩的预期增加了。

鼓励人们存钱容易,鼓励人们花钱就难了,在经济不景气的时候鼓励人们花钱,难上加难。扭转通缩预期,从调控的角度看,并不容易。

1998年的通缩,通过房地产市场化和教育产业化让老百姓花钱,从而释放了房地产红利,并增加了人口的流动性,扩大了人力资源的基数

2008年通缩,借加入WTO的东风,国内的劳动密集型产业得到发展,通过低成本的劳动力跟国际的资源相结合,中国逐渐成为“世界工厂”。

2015年,房地产再度起飞,经过三年的繁荣,终于回归“房住不炒”。

不回归也不行了,居民部门负债居高,房子继续炒下去,迟早糊锅。

现金为王,不是简单理解为“存钱”

对于普通居民和散户投资者,可能并不关心宏观经济大道理。简单说,通缩,就是钱值钱了;这并不是好事,在通缩的时候,大家不敢花钱,商品需求萎靡,企业的艰难会进一步加剧,投资也就相应的缩减;当影响从消费部门传导到生产部门,再由生产部门传导回居民这里时,就会发现,裁员、降薪成了趋势。

所以说,通缩时期,普通居民的应对方式就是:现金为王。

当然,这并不是说,把所有的债务都清了,把所有的房子都卖了,就把钱存银行。现金为王,从具体做法上,可以从四个方面看:

1、降低负债。刚刚说了,既然钱越来越值钱,那么负债就是不明智的了。这里说降低,并不是说把钱都换还了,而是要收缩消费和投资规模,理性投资、合理消费。尽可能还清信用卡和网贷,不产生利息等额外支出。

2、保证现金流。这是具体到房地产投资者来说的,房价长期看涨也好,平盘也罢,最为最大的负债载体,那么这房子能否带来平衡的现金流呢?它带来的收益能否抵扣负债呢?算一下就知道,有些房子,如果可能就及早出手吧。

此外,通过多个市场对冲单一市场不景气的风险,也是走出困境的一个有效手段。要提醒投资者的是:不能用一个市场的经验去处理另一个市场的问题;务必要找到专业的、靠谱的合伙人去操作——这就是另一个大问题了,如果有兴趣笔者可以撰文详述。

总之,经济要发展,就要不破不立;中国目前的经济形势决定了房子不能再炒,而是尽可能剔除投资属性,将资金引向实体经济。在这样的情况下,如果投资者还用当年暴涨的心态去投资,期望杠杆撬动房产规模,以规模换收益,那未来可能会失望了。此时就是比见识,谁能率先跳出惯性思维,谁就能立于未来的不败之地。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。




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