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嘉凯城回复问询:9.9亿出售苏纶场项目合情合理 预计收益8.6亿元
点击: ,时间:2020-01-07 07:37

嘉凯城称,本次买卖发生的收益确以为当期出资收益,估计本次买卖可发生收益约8.6亿元(该数据未经审计),可为公司下一步开展供给资金储藏,并将对公司赢利和现金流发生积极影响。

1月6日,嘉凯城集团股份有限公司发布公告表明,针对上一年12月31日收到深交所的问询函,嘉凯城对其进行了回复,内容触及嘉凯城近来发表的转让子公司股权事项。

布景回忆,于2019年11月22日,嘉凯城全资子公司嘉凯城集团嘉业有限公司与浙江歌山置业有限公司签署《股权转让协议》,受让浙江歌山持有的姑苏嘉和欣实业有限公司(简称“姑苏嘉和欣”)35%股权,买卖价格为5000万元。

此外,嘉凯城全资子公司嘉凯城集团(浙江)有限公司与姑苏嘉业房地产开发有限公司签署《股权转让协议》,受让姑苏嘉业持有的姑苏嘉和欣65%股权。

受让股权不久后,嘉凯城及子公司便以挂牌底价1.5亿元的价格,经过浙江产权买卖所揭露挂牌转让姑苏嘉和欣100%股权,而广东佛山市新明珠实业出资有限公司以9.9亿元竞得上述股权。

一、为何收买后再转让?

观念地产新媒体查阅嘉凯城的回复函得悉,关于先收买再挂牌转让姑苏嘉和欣100%股权的原因,嘉凯城表明,公司环绕处理地产同业竞赛许诺,全力改进公司管理模式、优化财务结构,提高运营基本面,经过加速出售和财物整合等方法全力推动存量财物去化。处置姑苏嘉和欣的股权是公司2019年度运营方针之一。

据了解,姑苏嘉和欣于2009年4月10日建立,为嘉凯城上市前项目,因为姑苏嘉和欣项目开发时刻较长,我司和浙江歌山在项目运营、开发及出资等运营决议方案层面存在必定不合,使得项目的后续运营、开发无法正常推动。

此外,姑苏市相关政府部门屡次提出期望赶快推动项目后续开发运营,而浙江歌山作为姑苏嘉和欣小股东,因为项目长时刻的投入及微观经济形势的改变,也面对必定的资金压力,其屡次提出由嘉凯城收买其所持有35%股权的恳求。

为赶快处理这一前史遗留问题,且收买小股东股权能够一起姑苏嘉和欣项目的运营决议方案权,有利于后续项目的运营及股权的转让,嘉凯城与浙江歌山进行了继续近半年的重复交流、洽谈,终究达到一起,以5000万元的价格收买浙江歌山持有的35%股权。

鉴于原持有姑苏嘉和欣65%股权的姑苏嘉业为公司控股子公司,为理顺姑苏嘉和欣的股权结构,公司对该部分股权进行了内部买卖,两项收买完结后,公司算计具有姑苏嘉和欣100%的权益。

在此基础上,公司依照既定运营方案,推动姑苏嘉和欣100%股权揭露挂牌转让事宜,契合各方利益及诉求,不存在危害公司或许其他股东利益的景象。

二、收买后再出售的估值问题

至于收买上述标的股权后再出售的两者估值差异及合理性,嘉凯城对此回应道,依据嘉凯城及浙江歌山对苏纶场项目稀缺性、未来潜在价值等方面的一起认可,经两边充沛洽谈,确认嘉凯城嘉业受让姑苏嘉和欣35%股权的买卖价格为5000万元,对应姑苏嘉和欣100%股权估值为1.43亿元。

浙江嘉凯城内部受让姑苏嘉和欣65%股权的买卖价格参阅了上述35%股权的收买价格和作价依据,确认买卖价格为9285.71万元,对应姑苏嘉和欣100%股权估值同为1.43亿元。综上,公司分次收买姑苏嘉和欣35%股权和65%股权所对应的姑苏嘉和欣100%股权估值一起,不存在较大差异,具有合理性。

到2019年9月30日,姑苏嘉和欣净财物账面价值2831.56万元,评价价值8278.31万元,评价增值5446.75万元,增值率为192.36%。姑苏嘉和欣100%股权挂牌底价为1.5亿元,买卖成交价格为9.9亿元。

嘉凯城针对评价增值表明,跟着2019年度姑苏房地产商场价格全体上升,姑苏嘉和欣所持有的苏纶场项目地块地点区域相同用处土地使用权的商场买卖价格亦随之上涨,导致开发本钱评价成果高于账面值。相同,处于同一区域的姑苏嘉和欣持有的出资性房地产商场价格亦随之上升。

据悉,苏纶场项目坐落姑苏市姑苏区南门商圈,地理位置优胜,具有较大的商业价值提高空间,苏纶场项目总占地13.55万平方米(即203亩),分为住所和商业两地块,住所地块总占地1.999万平方米,商业地块总占地11.55万平方米。该项目分四期开发,分别为住所(一期)、北区商业(二期、三期)、南区商业(四期)。

苏纶场前身是1895年清末时期创立的官办企业苏纶厂,该项目坐落姑苏市姑苏区人民路239号,南区地下与轨迹4号线直接连通,背靠姑苏古城墙和著名景点“盘门三景”。

截止现在,苏纶场项目剩下悉数可售面积约19.47万平方米(不含地下车位等),其间北区商业(已建)可售面积约4.54万平方米,南区没有建,规划尚在调整中,地上商业面积约12.31万平方米,地下商业面积约2.62万平方米。

至于姑苏商业商场,嘉凯城剖析称,姑苏市商服用地供应量自2016年以来继续削减,商服用地成交价格逐年上升。作为长江经济带和长三角群的重要交汇地带,姑苏市现在近三个月商业物业全体成交均价为20775元/平方米,近半年成交均价为22392元/平方米。

嘉凯城还以为,因为此前与浙江歌山在项目开发及出资等运营决议方案层面存在必定不合,使得苏纶场项目的招商运营和后续开发作业无法正常推动,整个地块的商业价值没有得到充沛的表现。

比照姑苏市相似或附近商场项目的价格,“咱们以为苏纶场项目在区位、体量、周边人群人口密度及消费水平等方面具有较为显着的优势,在一起决议方案权后,后期经过合理运营,具有较大的商业价值提高空间。”嘉凯城表明。

此外,依据2016年姑苏市人民政府发布的《关于加速引导推动姑苏市区商业作业用房去库存作业的施行定见(试行)》和2017年姑苏市住建局发布的《关于清晰姑苏市区商业作业去库存项目申报批阅作业程序的告诉》,该项目满意相关文件规则的可申请“商改住”项目的适用规模条件。

依据上述状况,嘉凯城以为是归纳苏纶场项目的稀缺性、姑苏房地产商场、商业商场的全体开展以及公司分次收买股权的价格等要素确认的,契合商业逻辑及公司全体股东的利益,具有合理性。

但因本次买卖成交价格9.9亿元比较挂牌底价1.5亿元增幅高达560%,比较评价值增幅达1096%,因而再次遭到深交所重视。

嘉凯城表明,本次姑苏嘉和欣100%股权转让买卖价格系公司经过浙江产权买卖所揭露挂牌方法由多方竞拍构成,买卖程序揭露公平,买卖价格由商场确认,能表现公允性和股权的实践价值,契合公司全体股东的利益。

一起,本次买卖的摘牌方新明珠公司及其实践操控人与我司及其董事、监事、高档管理人员或许我司控股股东、实践操控人及其董事、监事、高档管理人员不存在相相联系或其他或许导致利益歪斜的联系。

三、收买方新明珠公司

到2019年9月30日,嘉凯城对姑苏嘉和欣的债务款算计21.34亿元,此外,于2019年12月24日,嘉凯城还与新明珠公司等签署买卖合同及相关确保合同,担保方珠海鼎利房地产开发有限公司将为上述债务款供给担保。

深交地点问询函中提及,买卖对方新明珠公司是否具有充沛履约才能。此次买卖方应在合同签署之日起五个作业日内付出50%股权转让价款,一年内付出剩下50%股权转让款。此外,还需一年内归还50%股东债务款及对应利息,两年内归还剩下50%股东债务款及对应利息。

据悉,新明珠公司于2017年9月18日建立,注册资本5334万元,主营事务为房地产出资,截止2018年末,新明珠公司总财物30.91亿元,净财物0.55亿元,首要股东为广东唯投控股有限公司和佛山市叶盛出资有限公司。

此外,新明珠公司已在股权买卖合同约好的时限内付出了首期股权转让款4.95亿元,新明珠公司付出股权转让价款和股东债务款的资金来源为其自筹资金,与嘉凯城及其董事、监事、高档管理人员或许嘉凯城控股股东、实践操控人及其董事、监事、高档管理人员等相关人不存在直接或直接联系,亦不存在其他未发表的协议或利益搬运组织。

嘉凯城弥补道,姑苏嘉和欣所持有的财物现在不存在任何典当及融资,姑苏嘉和欣有足够的融资空间用于归还我司股东债务款。

别的,此次担保方珠海鼎利房地产开发有限公司于2017年9月15日建立,注册资本1亿元,主营事务为房地产出资及开发事务,其截止2019年11月30日的财物总额为9.93亿元,当期营收为1.96亿元。依据上述要素,嘉凯城认可珠海鼎利的担保才能,以为本次买卖危险可控。

四、出售事项对嘉凯城的影响

嘉凯城表明,新明珠公司现已依照股权买卖合同的约好付出了第一期股权转让款4.95亿元,嘉凯城子公司姑苏嘉业房地产为姑苏嘉和欣融资供给的担保已免除,公司已不存在为姑苏嘉和欣供给对外担保的状况。

此外,新明珠公司已完结姑苏嘉和欣的100%股权转让工商改变登记手续。本次股权过户完结后,嘉凯城将不再持有姑苏嘉和欣股权,姑苏嘉和欣不再归入公司的兼并报表规模,本次买卖交割完结,对姑苏嘉和欣公司不再操控。

在回复问询函中,嘉凯城称,本次买卖发生的收益确以为当期出资收益,估计本次买卖可发生收益约8.6亿元(该数据未经审计),可为公司下一步开展供给资金储藏,并将对公司赢利和现金流发生积极影响。

除了转让姑苏嘉和欣100%股权,于2019年11月29日,嘉凯城还以2.14亿元的价格转让嘉凯城城镇化建造开展(常州)孟河有限公司等6家公司的部分股权(简称“城市客厅财物包”),估计可发生收益约8000万元。

深交所就上述一系列转让事项,要求嘉凯城结合转让城市客厅财物包及本次挂牌转让姑苏嘉和欣100%股权的时刻组织、近期公司大额亏本状况等,阐明是否存在突击进行赢利调理,相关损益是否具有可继续性,并充沛提示危险。

嘉凯城回应称,近年来,公司环绕处理地产同业竞赛许诺,全力改进公司管理模式、优化财务结构,提高运营基本面,经过加速出售和财物整合等方法全力推动存量财物去化。

2019年年头,嘉凯城发表了2019年的首要运营方案,“研讨专项财物处置方案,加速存量财物去化。安身实际,对现有存量财物进行整理分类,依据财物特色量体裁衣,研讨探究等多种形式的出售方案,加速存量去化。”

其间,城市客厅财物包的转让以及姑苏嘉和欣股权处置均为公司2019年度的既定作业方针。依据年度方案组织,嘉凯城将于2019年三季度发动上述财物的处置作业。

期间,因为城市客厅标的财物所涉公司较多,评价审计作业较为杂乱,且与城市客厅买卖对手方之江文旅、苏纶场小股东浙江歌山等公司的商务谈判作业存在不行控性,全体财物处置作业的进展较原方案有所滞后。

此外,嘉凯城表明,上述买卖会对公司2019年度损益发生正面影响,但鉴于公司运营的杂乱性,并提示出资者不行据此估测公司2019年度及未来收益。

嘉凯城总结道,2019年,公司继续贯彻落实年头拟定的战略规划和运营方案,加速了存量财物的去化作业,稳步推动各项运营方针的完结,不存在突击进行赢利调理的状况。

一起,嘉凯城将会遵循企业会计准则的规则将此类买卖发生的收益列入非经常性损益,因而以上财物处置相关损益不具有可继续性,敬请广阔出资者慎重出资,留意危险。




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