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重磅政策!楼市或难再现“小别墅”!开发商、买房人傻眼
点击: ,时间:2019-08-15 08:25

一纸令下,楼市或难再现“小ag88.com环亚娱乐别墅”。 

这意味着什么?

对于我们买房人而言,又会有什么影响?

重磅政策!东莞:居住项目内严禁建别墅

昨天(8月13日)下午,东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》),要求居住项目内严禁建设别墅,特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区,禁止规划布局层数低住宅。 

划重点:

首次对别墅的高低配、高度进行限制   

《指导意见》提出,东莞将按照高低有别、分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域、分类型管控。

重点地区严格管控。对于中心城区(指莞城、东城、南城和万江街道)、轨道站点TOD地区等高密度发展区域,应坚持节约集约利用土地,禁止在建设工程设计方案中规划布局层数低的住宅,避免占用大量土地资源。

一般地区适度管控。对于其他一般地区,为保持政策延续性,适应市场客观需求,允许规划保留少部分层数低的住宅,同时通过限制该类住宅的占地规模,降低对土地资源的占用。

居住项目内严禁建设别墅,底层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

不应将部分绿地划作首层住户专有部分 

《指导意见》提出,为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性,在规划设计中,不应设置围墙或围栏,将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分

这次的政策,很可能将是中国人真的告别别墅的开始。何以见得?

“限墅令”15年以来,首次迎来巨大突破 

过去15年,关于别墅的政策几百个,但别墅依然普遍性存在,甚至部分城市别墅占比依然很高

历年出台的“限墅令”:

2003年,国土资源部明确表示:将对别墅项目、高尔夫项目进行限制

2005年,国家发改委发布规定:从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目

2006年,国土资源部发文:从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续

2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,其中明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严禁向别墅供地

2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0,从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

2016年,国土资源部表示:全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制 

为什么禁墅令发了10几年了,全国基本所有别墅依然占比非常高?

除了10几年前的存量土地,已经不可能再有容积率1.0以下的土地,按照容积率计算1.0只能建设成为6-7层的板楼

但对容积率进行一番操作,别墅又出现了。以下这张图恰恰就是这个典型。

容积率不均衡使用,高低配出现了非常畸形的项目外围都是几十层高层,而内部包围着少部分别墅。别墅基本占了所有的绿地资源。

这就是出现别墅依然占比非常高的最主要原因:容积率的不均衡使用+别墅概念洋房化。而这样的案例比比皆是,尤其是在一线大城市。

而此次的政策,重点强调了限制高低配、限制高度,在这个规范下,将不可能再出现别墅

而且最近各地都在严查违规批地、规划,新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始

那么此次政策,对于我们买房人而言,又会有什么影响?

“小别墅”或难再现!有利于房价稳定!

“小别墅”每一层面积很小,自带小花园,或拥有不少的赠送面积。由于“小别墅”产品首付及总价相对较低,逐渐成为市场的“香饽饽”。《指导意见》出台后,市场上这类型的“小别墅”产品或难再现。

能够减少楼盘高溢价定价,更有利于房价的稳定 

业内人士表示,“小别墅”盛行除了能够以低首付吸引购房者,促进成交、回笼资金外,房企热衷于开发“小别墅”更重要的原因,是因为“小别墅”单价定价较高,能够提高楼盘溢价,让整个项目获得更高的利润

 

 

有业内人士分析,市场上或不再有新的“小别墅”产品出现的话,能够减少楼盘高溢价定价,更有利于房价的稳定。同时,也会给市场上高价地项目开发建设带来更严格的要求,推动房企在拍地时更加理性、谨慎。未来土地提高开发强度已经成为必然

 大部分城市现在的城市别墅都将成为稀缺产品

从目前来看,别墅特别是已经形成规划建设的城市别墅,很可能成为稀缺产品。按照新建筑规范,不允许高低配,统一约束限高后,未来土地再出别墅可能性非常小。大部分城市现在的城市别墅都将成为稀缺产品

从规划政策看,东莞只是一个开始,未来各种收紧政策将越来越严格,这种情况下,城市别墅将成为稀缺产品。

2019 “豪宅元年” 改善需求井喷式爆发

从2017年开始,联排就一直是南京别墅产品的销售主力,一直到去年年底,尽管叠墅大量上市,联排依旧占据主要销售市场。

但今年,别墅市场变了,叠墅一跃成为销售主力。 

从区域来看,别墅存量目前主要集中在江北,城东、江宁仅剩极少量房源在售,而且多为别墅尾盘,卖完收官。

江北目前在售别墅中,最热销的金基九月森林已经售罄,今年不会再加推,没有抢到的客户也只能等明年。

那么,别墅有没有投资价值?能否让你的财富增值?

值得一提的是,南京关注度极高的十大顶豪之一的钟山国际高尔夫,在今年7月之际领到了销许。

11年后,新房房价涨了6万/平

项目共计21套独栋别墅,别墅总价为51668423.5元-100609138元,单价为100675-159984元/㎡,最低单价超过10万元/㎡,现房销售,毛坯交付

其中,总价最高的为65栋别墅,单价高达159984元/㎡,建筑面积为628.87㎡,总价为100609138元,已经超过1亿元

总价最低的为70栋别墅,单价为100675元/㎡,建筑面积为513.22㎡,总价为51668423.5元,超过5000万元

而我在上发现,2008年该项目有几套700平方米左右独栋别墅在售,每套起价在3000万元左右

11年过去了,相比现在的房价,至少上涨了2000万左右,每平米至少涨了6万

1年前,二手房成交价已破9万/平

据我爱我家数据显示,该小区二手房至今成交过两套,分别是:

2018年,894.69㎡,总价6398万,单价71511元/㎡ 

2016年,694.41㎡,总价4900万,单价70563元/㎡ 

据链家数据显示,该小区至今成交了一套:

2018年,644.72㎡,总价6080万,单价94305元/㎡

据365南京二手房数据显示,该小区目前挂牌单价最高在111628元/㎡

投资别墅,不如投资住宅?

从投资收回成效的方面来看,普通住宅在如今的楼市确实升值回报更快。而大多数人都忽略了一个关键问题,别墅更多的是一种面向未来的价值,时间越长,价值体现才会越明显

别墅不是刚性需求产品,此前销售速度一直较为平缓,突然面对高速去化的市场,别墅开发商也不大敢盲目涨价,怕价格涨上去后,影响成交量

但当别墅存量日益稀少之时,别墅稳定的增值保值性也将得到突显,价格上涨只是时间问题 

之前,我们还抱着乐观的态度,觉得南京别墅库存多,销售慢,即使有“禁墅令”在,近几年,对别墅市场的影响还是有限的。

但是,这个观念早在2014-2017年这三年就已经得到扭转。

改善客群、中产阶级、新富阶层及顶豪们,对南京别墅的一轮“疯抢”,让不少淡定去化的别墅项目瞬间见底,迎来了“春天”。

近期,南京4家别墅项目传出最新消息

7月底以来,南京多家别墅领到销许:

8月5日,江心洲升龙桃花园著开盘销售近9成,目前仅剩少量下叠房源在售,面积下叠约300㎡,销许均价36404-39428元/㎡,毛坯交付。

8月6日,仙林高科紫微堂开盘卖出超九成,平墅已全部售罄,仅剩合院在售,合院别墅21、23、31-34号楼毛坯房源,合院别墅均价45900元/㎡,交付预计时间2021年1月10号。

8月8日,江北正源尚峰尚水领取50套别墅房源销许,销许均价17930-23535元/㎡,具体一房一价,建筑面积约215-605㎡,毛坯交付。 

江宁葛洲坝融创紫郡府预计8月加推18套叠墅,面积段235-308㎡,前期销许均价29330-31145元/㎡。 

以上房源都是目前南京别墅市场上非常稀缺的产品,但投资仍需谨慎。

别墅的升值依然取决于地段,物业,交通,以及学区、环境这些。在具备优越环境的同时,如果能兼具地段和配套这些额外价值,则无疑其投资价值会更大。

目前形势下,任何投资,都需谨慎。

部分来源:广州日报、大伟看楼市等365房博士 您身边的购房专家




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